《2024中国酒店业市场投资与价值洞察报告》由戴德梁行发布，深入分析了中国酒店业市场的现状、投资趋势和资产价值评估。报告指出，中国酒店业经历了从起步到快速发展的变迁，目前正进入一个更加注重资产管理的新时代。市场发展理念已从注重酒店的配套角色转变为强调理性投资和资产管理。

报告强调，中国酒店市场的持有方主要是房地产开发企业，这与海外市场由机构投资者主导的情况不同。中国酒店资产的运营管理模式相对粗放，市场流动性和估值定价模式有待进一步市场化和精细化。酒店资产的特性，如高建造成本、高运营要求和市场敏感度高，使得其现金流的可预见性相对较低。

报告分析了疫情后市场的变化，包括入住率的反弹和下降，以及不同档次酒店的入住率和平均房价（ADR）变化。数据显示，中端和经济型酒店的入住率增长空间有限，但需求量每年增长超过5%。同时，商务差旅出行的成熟对不同细分市场产生了影响，新一线城市的酒店业升级增强了竞争力。

在资产证券化方面，报告指出，中国内地酒店资产证券化市场主要通过CMBS、CMBN和类REITs等路径实现。然而，由于市场特性，CMBS/CMBN产品在发行数量和规模上占主导地位。报告还对北美和亚洲酒店REITs市场进行了深入分析，探讨了分派收益率和综合收益率。

在资产价值评估方面，报告深度剖析了三种主要评估方法：比较法、成本法和收益法，特别聚焦于收益法中的现金流量折现法（DCF）。报告认为，收益法更能贴合投资市场的需求，并且具有更强的可比性和实操性。

最后，报告展望了酒店业态未来的发展前景，预计随着公募REITs政策的推出，将提高市场流动性和活跃度，促使估值定价模式更加理性。国内酒店品牌预计将在市场深度与广度的双重扩张中迎来快速发展期，品牌优势将逐渐凸显，竞争力持续增强。报告认为，专业酒店资产管理展现出广阔的发展空间与潜力，值得业界深入探索与布局。

来源：戴德梁行