截至2022年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计220支；总市值达2,638亿美元，同比下降13%,其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.9%)、新加坡(7.7%)、日本(4.2%),而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。2022年受到美国加息的影响，亚太REITs市场股价表现低迷，日本上市REITs综合表现优于中国香港和新加坡，市场指数年综合收益率为-4.8%,而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%和-11.9%。

截至2022年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地137处物业，较上一年增加了8处。2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑，共购入8处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等「新经济」不动产，成为REITs收购的理想标的。

2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳，至2023年5月31日，市场共有27单产品，总发行规模为908亿。2022年，国内ESG信息披露制度体系逐步完善，部分公募REITs已率先行动，在基金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外，首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。

最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托(CLCT)作为海外消费基础设施REITs的典型案例，可供消费型基础设施公募REITs未来长远发展参考。

来源：戴德梁行

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